2021年,普通人买房的3个建议

成都购房百事通 阅读:12837 2021-02-21 21:01:00

最近很多朋友问我2021年要不要买房,如何买房才能升值赚钱,关于这些问题我写了一篇很精彩的文章,请您耐心阅读,一定有所裨益,如果觉得文章很有价值请转发亲友,非常感谢!

正文:

房地产,其实一直是个赚钱的好东西。在今天美国最赚钱的行业中,高科技排第一,金融排第二,第三还是房地产。但在国人眼里,美国房地产却被看作是“夕阳行业”,纯属谬误。

的确,美国早在40年前的1970年城市化率就70%了,即使后续房地产逐步进入后开发、存量为主时代,但2008年后美国的房地产行业对GDP贡献度依旧高度12.6%,而且2008年后占比还在适度增长。美国那个特不靠谱的前总统就是搞房地产的,一样赚得盆满钵满。我们再来看看中国历年房产市场情况,下面是一个全景数据:

中国房地产2010年销售面积首次突破10亿平米,此后一路增长,目前仍未见有调头向下的迹象,即使疫情期间,中国的房产销售面积仍然是正增长的,2020年比2019年还增长了2.6%,多了5000多万平方米,全年销售17.6亿平方米。

按全国平均房价每平方1万元计算,17.6亿平方,一年的销售额是一个多大的数字?

中国一年的GDP才是100万亿,房地产是名副其实的压舱石,房地产出事,中国一定大乱。中国大乱,无论穷人、富人都灾殃,而且穷人会更惨,因为富人只是资产缩水,毕竟还有存款等其他盈余,不至于活不下去。

可以预见,无论当下还是未来30年,甚至更长远,房地产依旧是中国360个行业中的“赚钱”行业,各大开发商老板依然是富豪榜上的人物。

14亿人口的中国,还没结束城市化,房价远远没有涨到头,什么时候销售面积萎缩到每年8万亿,5万亿,那房地产就算退出历史舞台了,这个时间点可能出现在2080年前后。

普通人千万不要跟市场赌气,说什么坚决不买房的负气说话,因为房价上涨可能横跨你整个人生,你根本等不到它彻底衰退的那一刻。人生苦短,该买的时候不要犹豫,也许你现在觉得房价已经很贵了,不值得买。

其实房价贵不贵这件事,要放在时间里看。

如果一个地方的房价可以涨到10万,那么3万或4万买入都不算贵,如果一个地方房价没有潜力,即使鹤岗这种几百元每平的地方也是贵到飞起的。

普通人的买房心态总是跟过去的价格做比较,所以他们总是觉得房价已经很贵,以后不会涨了。他们的认知是静止局限的,买一两套房赚到钱也只是运气而已,而优秀投资者却会分析趋势变化,然后在房地产的长周期之中稳稳地赚到钱。下面是我给大家的三个建议,请您认真阅读。

01

关于时机

2020年我国财政总赤字达到8.72万亿,较2019年的5.53万亿,增幅高达57.7%。在收支缺口率方面,则达到了史上最高的31.6%。不要说你2020年太难了,其实国家也很难。

为了填补8.72万亿的财政赤字的缺口,政府的应对方式,当然只能是发债和卖地。

于是2020年的国债和地方债的发行规模达到了天文数字:国债发行了7.01万亿,增幅75.0%;地方债发行了6.44万亿,增幅47.7%。

根据统计,我国2021年到期的城投债规模约为3.1万亿,都得指着借新换旧模式才能还得起;再加上城投企业无论如何都必须新借的2万亿,以维持地方政府的投资能力,合起来地方政府2021年在城投债领域必须得借5万亿。这个数无论如何都少不了了。

这意味着地方政府2021年必须借到8万亿+5万亿=13万亿的钱。再加上国债那边还有7万亿的发行量预计,合起来算,国家和地方政府,在2021年,必须借到20万亿的钱,才能维持我国经济的持续稳定运行。

20万亿是什么概念呢?截至2020年底,我国居民部门和企业部门的总存款合计为162万亿,20万亿的占比约为12.3%。也就是每位国民和每个企业,都必须拿出至少一成的存款去支持政府搞经济。

如此大体量的货币支持,2021-2022年注定是资产大年,房价新一轮的上涨周期即将到来!

再来看看卖地收入,2020年全国卖地收入:8.4142万亿。这是一个多大的数字?

1、这是中国33年以来卖地收入首破8万亿元,同比增长15.9%! 同期的GDP是100万亿。

2、2020年全国财政收入17万亿左右,8万亿卖地收入已经占到全国财政收入的46%,占到地方财政收入的84.03%。

在如此猛烈的货币宽松之中,房产一定是很多人的避险资产。无产者供养有产者,每一次货币放水真正的收益,巨大的财富,最终受益的都是早买房的那批人。

结论:趋势即财富,有钱就买房,不要再观望!

02

关于贷款

什么情况下资金才能变成资本,三个条件,一个前提。

三个条件:

1、额度够大。100元干不了什么大事,很难成为资本,但是1万个100元就可以做一点事情了。

2、资金成本够低。换言之,获取资金的利率越低,您运用它的安全边际就越高,所以做房产投资的人,几乎80%的精力用于如何借到便宜的资金。

在货币大放水的良好时机,要善于把优化债务,把资金成本降下来。2020年初,疫情过后国家为了扶持中小企业,推出了很多低息经营贷,我身边很多朋友都及时把5.6%等额本息的按揭贷款置换成了3.7%先息后本经营贷,月供一下子少了几千元。

3、期限够长。给您500万,但是明天就要还,恐怕您很难施展出资金的威力。所以平时借钱,要尽量借期限长的,这样您自然有足够的时间来腾挪,发挥资金的作用。越长越好,30年最佳。

如果买房可以按揭贷款100年,那么月供摊销下来可能只需要几百元,大大降低了资金压力,至于以后怎么还,通货膨胀会稀释债务的。

归结起来,做房产投资的金融绝技就是:如何更快地借到更多,更便宜,期限更长的钱,然后去买更多的资产。

以上仅仅是资本成立的三个条件,它发挥作用还有一个大前提:那就是你得有脑子。不同的资本在不同的人手里会产生不同的结果,有些人四两拨千斤,顺势就积累了大量的财富,有些人有钱投资最终也亏到底裤都找不着。

因为钱只受聪明的人驱使,所以资本在聪明人手里才能真正发挥作用,钱是有灵魂的,那如何运用资金才算聪明呢?

1、你借的钱够便宜

2、你借钱买来的资产,在一定期限内增值要大于借钱的成本

3、在变现之前,你能维持月供现金流不断裂。

很多人眼中的贷款是:去银行交资料,等待下款。既不做贷前规划,养好征信,准备流水,包装资质;也不做贷后管理,维持现金流,并且不失时机逐步优化债务。这么业余投资怎么赚钱呢?

贷前规划:

1、办理贷款前6个月不能频繁查征信(即6个月内查征信不能超过5次)

2、养好流水,流水要是月供2倍(如何养好流水请看历史文章:)

3、准备好一份漂亮的征信

4、整理好相关资料(社保明细、户口本、结婚证等)

5、对比不同的贷款产品,分析利息成本和还款期限的优劣(等额本息、等额本金、先息后本等)

贷后管理:

1、按时还款,不要逾期。

2、及时把利率高的贷款置换成利率低的,降低月供和资金成本。

3、贷款前预留18个月以上的月供资金在手,子弹不要全部打光,保证全家1.5年不工作都能供得起房。

4、注意房产限售期与贷款产品到期的衔接。(限售期要小于贷款到期期限),也就是不要短债长投。

房产投资的尽头是金融,下面是一些黑科技,普通人借鉴即可,千万千万不要学习:

一定要破除月供是用工资来还的错误观念。只要银行给的钱够多,你都不用考虑工资能不能还上月供。如果您有几套全款房或者其他资产,从银行贷3000万出来,其中2000万拿去买房,另外1000万放银行还月供,全家人五年不工作也还得起,五年后,2000万的房子涨了50%左右,陆续卖掉一两套或再抵押贷款,再回笼资金,继续贷款,继续买房,继续用银行的钱还月供,如此循环,总资产就会越滚越大。

高手的首付和月供都是银行的,他们不上班。真靠工资还月供,深圳那些买几套千万豪宅的人,大部分都倒了。这种人肯定在银行搬了很多钱出来,作为月供备付金,用来穿越涨跌周期。

很多人说房子一年不涨,就是亏本,其实这是一种错误的看法,因为你买房不是年头买,年底就卖的,一定是在一定时期内三年或五年计算收益的。

真正的投资是长期主义,光看一年的增长率是没有意义的,我们应该引入“平均增长率”来看一项资产的价值,观察一定时期内它的增长潜力。例如,一套房子买入之后,它的走势是这样的:

2015年买入,2016年大涨60%,然后三年横盘

2017年,涨2%

2018年,涨4%

2019年,涨3%

2020年涨34%

那么五年平均年涨幅多少呢?20%,这个数字在投资领域算是什么水平呢?接近巴菲特的投资回报率了,也远远跑赢了5.5%的贷款利率。

楼市是这样的,三年不涨,一涨吃三年,留足一部分月供资金就开干了。类似红军打仗,他们一般只带3-7天的口粮就上路了,一边打一边缴获补充,以战养战。

买房也是,留足24个月的月供资金就大胆买了,不断裂变,以房养房。

当然,运用这种心法买房的人,很考验选房和买入时机,说白了,利率高低不是关键,买了之后能涨就算你赢了。这在大涨前夕是没问题的,2019,2020年在深圳东莞,哪怕你借8%的钱买房都是赢的,因为房子接近翻倍了,涨了又可以贷钱出来作为月供,不断撑大总资产。哪天不愿意贷款了,把房子一卖,净到手几百万,甚至数千万。

大家记住,杠杆负债率高低不是判断危险与否的标准,现金流才是。

假设您手里只有300万,十倍杠杆买1000万的房,首付给了100万,手里还有200万,全家不工作都可以供2年。(负债率90%)

但如果3倍杠杆,买900万的房子,首付300万,买完之后您就没钱供房了,马上崩盘。(负债率66%)

任何投资都是用风险置换收益,风险大不大主要看您有没有能力管理现金流,保得住月供不断就成功了一半。

普通人一听到风险,马上就躲开;富人却小心翼翼地尝试,一旦验证成功,就不断复制利用,实现财富增值。

您以为杂耍表演很危险,但是对于熟练于心的艺人来讲,只是日常的又一次训练而已。您认为篮球命中三分很难,但是对于姚明而言真的是一个随手的动作而已。

您以为的借钱就是简简单单地问银行或者朋友要钱,其实对于高手而言,借钱是涉及利率成本,还款期限,月供现金流,投资回报周期和预期收益的一整套风控体系,人家从借钱的那一刻,就已经想好了整个过程:资金如何出去,又如何回来。

所以每一次楼市调控,难受的都是刚需客,而不是投资客,因为真正有经验的投资客早就做好了一整套风控体系来应对调控,他们预留了足够的月供资金活到下一个上涨周期。

重要声明:大家买房一定要量力而行,千万不要冒进,保证财富稳健增长就行了。不是高手,不要轻易操作,买房有风险,安心上班最安全。

03

关于地段

地段的本质

很多人以为地段就是什么都得有,例如学校,商业体,文化中心,学校,便捷交通等等,但是大家有想过吗?这些所有要素背后是什么?

好地段的本质是城市活动的时间效率

一个人的正常社会活动是:

工作日到公司上班,所以通勤时间要合理

周末约朋友去逛街购物,看电影happy要方便

身体不舒服了,可以及时就医

学校够近,孩子上学接送方便

……

从一个人的社会活动规律我们可以定义地段的本质就是城市生活效率的争夺。时间是最宝贵的资源,钱花了可以再赚,时间没了就不能追回来。从某种意义来说,节省时间约等于延长了自己的寿命,所以人们愿意花钱买时间来优化自己的生活,买最靠近公司的房子,最好商场就在附近,最好过一条马路就是孩子的学校…

于是,未来能够满足人民各种生活便利的地段都会涨得特别厉害,因为这是有钱人的选择,他们是最强劲的购买力,也是置换金字塔的上层。

那买房时,如何挑选潜力地段呢?

首先要明白地段潜力是什么,所谓的地段潜力就是当初很多人看不上,但是最后却会大涨的地方。出人意料是地段潜力的另一个名字。

所以从这个角度来看,关于某个地段的买入时机一般有三个阶段:

预期分散

预期集中

预期兑现

买在预期分散的阶段,大家还没反应过来,您就提前买好了,这个回报当然是最大的了,但是这个时候风险也大,因为您还不能完全看清形势。

预期集中,是第二个阶段,那就是大家都看好这个板块,简直是网红,这时很多资金就会涌入,价格会一下子顶上去,但是没问题,因为预期集中,说明这里确实不错,值得买,后面还会有第三阶段赚钱的机会。

预期兑现,第三阶段,这时之前人们所预期的商业,学校等配套逐步落地了,周边很多利好进入兑现期,那么房价必然会再涨一波,几乎十拿九稳的赚钱机会。

第三阶段之后是什么?没有了,政府又会造概念卖地,带大家去炒另一个地段或题材了。

所以我认为好地段不是空间概念,而是时间概念。

普通人认为好地段是因为它的商业配套好,交通便利,还有学区,但是这都是“被公认的好地段”,所以价格一定不便宜,从升值的角度来看并不能算好地段。

真正的好地段是一个时间概念,随着时间的推移,三五年之后,你买的房子附近开通了交通干道,建起了学校,医院,大型商业综合体,一个个利好逐步兑现,房价也水涨船高,这样的地段才是赚钱的好地段。

记住:好地段是未来的,投资投的是利好兑现,而不是眼下的价值体现。

很多城市,尤其是在不断建设新区的城市里,真正有潜力的地段不是传统的市中心,或者地理中心。这些年,新兴地段用7、8年时间就取代原来老地段在城市里的位置,风水轮流转。

为什么投资买房本地人不如外地人?

本地人总想着过去,外地人更愿意相信未来。

外地人没有所谓的市中心概念,对他们而言,有配套就是市中心,就值得买,所以他们往往买在最有潜力的新贵地段。

所以选择地段要考虑它的时间价值。时间带不走的,是房产抗跌的基础。时间越久越稀缺的就是升值的潜力。

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