涨价动能整体减弱,需求方情绪稳定,供应驱动销售增长率短期反弹

金融界 阅读:96682 2020-11-21 08:03:16

资料来源:光证券

报告摘要

涨价动能整体减弱,需求方情绪稳定,供应驱动销售增长率短期反弹

10月全国商社销售面积比上年同期15。3%,环比8pc,1-10月累计比去年首次持平的70个城市(CRIC数据住宅成交面积比去年同期增加1。4%,环比8。1pc40家主流住宅企业(CRIC数据)的销售额比上个月同期21%,环比5pc。

10月全国商品住宅销售平均价格环比-2。2%,比较一下。6%(环比-0)。9pc)70个城市新建商品住宅价格指数比上个月上涨。1pc、一二三线城市比上个月下跌的70个城市的二手住宅价格指数比上个月上涨了-0。2pc、一线、三线环比-0。4pc,二线低位稳定。贝壳数据显示,10月份重点18个城市的二手住宅价格普遍上涨幅度狭窄,上涨幅度下降。

10月份涨价动能整体减弱,需求方情绪缓慢,判断销售增长率的反弹主要来自供给驱动,住宅企业在低能源地区/城市采取价格交换量、加速去化的战略。展望之后,维持至今为止的判断:1)贷款增长受到控制,住房贷款利率停止下降2)城市政策下热点城市涨价预计逐渐平息3)第三季度需求集中释放后,预计自然下降的楼市需求方面会呈现结构性降温的态势,虽然有提高供给的支持,但整个新房间的成交依然缓慢,高库存和弱三四线地区的去化压力上升。

房地产开发链数据的变化与杠杆的大方向一致,投资增长率存在下降压力

从销售、土地、新开工、竣工数据整合来看,反映了政策引导和流动性环境回归常态化,整个行业进入了杠杆下降阶段。住宅企业通过控制购买地的支出,加快土地储备的周转,积极回收资金,稳定纯负债规模的竣工交付,确认前期销售利润,增加权益,引导杠杆率等财务指标接近健康水平。

10月份全国土地购买面积比去年同期为-5。6%,环比-0。8pc、单月增长率连续4个月为负。10月百城土地成交建设面,成交总价格分别比去年同期-9。2%,-1。3%,环比-23。9pc,-15。9pc、平均溢价率在年内首次下降到一位数。

10月全国新开工增长率反弹5。5pc到3。5%。之后的新开始受益于低库存水平和偿还优先战略,但由于土地购买面积的下降,整体维持了中性判断。

10月竣工的月增长率反弹23。5pc到达5。9%,至今为止多次提出竣工斜率变动,需要重点观察Q4的表现(历史占50%左右)。之后的竣工还处于恢复周期,住宅企业的短期资金压力和边际斜率受到影响,但在交货制约下延迟空间有限。

10月房产投资同比12。7%,环比0。7pc主要来自施工单价的支持(单月11日)。2%建筑工程投资增长率维持高(单月14日)。5%)、土地购买费增长率稳定(单月10%)。流动性紧缩,后续投资增长率存在下降压力。

到达资金增长率短期稳定,后续外部融资紧张,销售偿还依赖度明显提高

10月资金比14。5%,增长率稳定。其中国内贷款每月增长率反弹14。2pc到18。5%,存在低基数因素或短期数据变动的自筹资金增长率放缓到11。8%(环比-7)。9pc)与我们监视的住宅企业债券、信托融资的变化趋势一致的预付款和预付款的月增长率小幅度上升1。5pc到16。2%,个人贷款每月增长率小幅下降2%。从2pc到13。1%,销售回收方总体表现平稳。

风险分析:海外疫情对中国居民就业和收入的影响不确定性行业迎来债务期限高峰,中小住宅企业信用风险提高。

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